Mutuo ipotecario tasso variabile

Cos'è il mutuo ipotecario a tasso variabile

Il mutuo ipotecario a tasso variabile è un mutuo ipotecario in cui il tasso di interesse applicato dalle banche può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria1. Il tasso variabile offre quindi la possibilità che gli importi delle singole rate e dell'ammontare complessivo del debito da restituire possano diminuire (ma anche aumentare) in funzione delle condizioni di mercato.

Come funziona il mutuo ipotecario a tasso variabile?

Le fasi del processo di richiesta, valutazione, erogazione e rimborso sono quelle tipiche di un mutuo ipotecario. Come per tutte le tipologie di mutuo ipotecario, anche il mutuo ipotecario a tasso variabile è un contratto per cui chi sottoscrive il mutuo si impegna a rimborsare all’istituto di credito l’importo erogato più gli interessi dovuti secondo un piano di ammortamento, cioè un progetto di rimborso. Questo progetto stabilisce l’importo erogato, i criteri per determinare tempo per tempo l’ammontare di ogni rata e il debito residuo, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre)2. Il documento di riferimento per reperire queste informazioni e confrontare diverse offerte di mutuo è il Pies (Prospetto Informativo europeo standardizzato), che l’intermediario finanziario è tenuto per legge a fornirti gratuitamente dopo l’analisi delle tue esigenze e della tua situazione finanziaria e comunque in tempo utile prima della sottoscrizione del contratto di mutuo3.
La specificità del mutuo ipotecario a tasso variabile è il modo in cui viene calcolata la quota interessi che compone la rata di rimborso e che fa riferimento all’indice Euribor4 (Euro Interbank Offered Rate).

Come si calcolano gli interessi nel mutuo ipotecario a tasso variabile?

Nel mutuo ipotecario a tasso variabile la quota interessi che compone la rata di rimborso fa riferimento all’indice Euribor5 (Euro Interbank Offered Rate), un tasso interbancario definito a livello europeo, diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell’Unione Europea cedono i depositi in prestito. Spesso gli intermediari nelle offerte di mutuo indicano il tasso applicato come la somma dell’Euribor e di uno spread, il cui valore varia da banca a banca ed in funzione della cifra oggetto di mutuo e del costo dei servizi e delle pratiche collegate alla concessione del mutuo.
Esistono anche forme di mutuo ipotecario a tasso variabile definite CAP (o CAPPED) RATE, nelle quali è previsto un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d’interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo.

Quali sono i costi di un mutuo ipotecario a tasso variabile?

Come ogni contratto di finanziamento, anche il mutuo a tasso variabile è caratterizzato da un TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che sintetizza il costo complessivo del mutuo, calcolato al momento della concessione del mutuo, perché tiene conto sia del tasso di interesse applicato sia delle spese per le pratiche legate alla valutazione e concessione del mutuo, come ad esempio le spese di iscrizione dell’ipoteca, la perizia e l’istruttoria, sia delle spese di gestione del mutuo come ad esempio quelle per l’incasso della rata. Nel caso di mutui a tasso variabile CAP RATE, lo spread di riferimento è normalmente più alto che per un tasso variabile normale, proprio a copertura della garanzia di non superamento di un certo limite di crescita del tasso che la banca può riconoscere.

Quali opportunità può dare un mutuo a tasso variabile?

Il tasso variabile può essere la scelta più indicata per chi:

  • vuole garantirsi la possibilità di poter usufruire di eventuali riduzioni del tasso di interesse durante la durata del contratto di mutuo;
  • ha un reddito medio o alto e dispone quindi della flessibilità necessaria per poter sostenere eventuali aumenti di tassi di interesse durante la durata del mutuo6.
    In contesti di inflazione in calo, quando il costo di beni e servizi diminuisce e di conseguenza aumenta il nostro potere di acquisto, il tasso variabile può essere una buona opzione per mantenere allineato nel tempo il costo del finanziamento al costo reale della vita.

Quali punti di attenzione considerare nella scelta del tasso variabile

Il mutuo ipotecario ha una durata medio lunga. Scegliere il tasso variabile ed una rata che può quindi cambiare nel tempo in funzione delle condizioni di mercato, ha alcune conseguenze.
Per chi sottoscrive il mutuo, il rischio principale è un aumento dell’importo delle rate. Per questo è bene aver presente che l’effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga. A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l’importo delle rate.

Meglio un mutuo ipotecario a tasso fisso o a tasso variabile?

La preferenza tra tasso fisso e tasso variabile non può essere stabilita sulla base di criteri di convenienza oggettivi e validi per tutti. Dipende dalla situazione personale di ciascuno. In generale:

  • un tasso fisso è preferibile per chi non si vuole assumere il rischio di variazioni della rata, ad esempio chi dispone di un reddito fisso entro cui calcolare l’importo da destinare alla rata di rimborso;
  • un tasso variabile può essere una buona opzione per chi ha più margini di flessibilità (di reddito o di patrimonio disponibile) e nel lungo periodo è disposto a ricercare l’opportunità di tassi che possono anche ridursi.

La variazione dei tassi (e quindi del costo del denaro e del credito) e dell’inflazione (e quindi del potere di acquisto) sono variabili che non è possibile prevedere soprattutto in un orizzonte temporale lungo. La scelta dipende dalla propria situazione finanziaria.

Fonti

  1. https://economiapertutti.bancaditalia.it/chiedere-prestito/mutuo-ipotecario/
  2. https://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/guide-bi/guida-mutuo/Le-guide-della-Banca-d-Italia_Comprare-una-casa_Il-mutuo-ipotecario-in-parole-semplici.pdf
  3. https://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/guide-bi/guida-mutuo/Le-guide-della-Banca-d-Italia_Comprare-una-casa_Il-mutuo-ipotecario-in-parole-semplici.pdf p.24
  4. https://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/guide-bi/guida-mutuo/Le-guide-della-Banca-d-Italia_Comprare-una-casa_Il-mutuo-ipotecario-in-parole-semplici.pdf p.22
  5. https://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/guide-bi/guida-mutuo/Le-guide-della-Banca-d-Italia_Comprare-una-casa_Il-mutuo-ipotecario-in-parole-semplici.pdf p.21
  6. https://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/guide-bi/guida-mutuo/Le-guide-della-Banca-d-Italia_Comprare-una-casa_Il-mutuo-ipotecario-in-parole-semplici.pdf P. 6

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